Сравнение налоговых ставок и условий для граждан СНГ и дальнего зарубежья при реализации недвижимости в России

Реализация недвижимого имущества на территории Российской Федерации — это сложный юридический и финансовый процесс, который требует глубокого понимания налогового законодательства. Особенно остро вопрос налогообложения встает, когда продавцом выступает иностранный гражданин. Традиционно иностранных владельцев российской недвижимости можно разделить на две большие категории: выходцы из стран Содружества Независимых Государств (СНГ) и граждане дальнего зарубежья.

Несмотря на то, что базовый Налоговый кодекс РФ (НК РФ) изначально не делит налогоплательщиков строго по паспортам, на практике итоговая финансовая нагрузка, возможности вывода средств и применение международных договоров кардинально отличаются для этих двух групп. В данной статье мы подробно разберем, как формируются налоговые обязательства, какие ставки применяются и с какими подводными камнями сталкиваются граждане ближнего и дальнего зарубежья при продаже квадратных метров в России.

Фундаментальный принцип: Налоговое резидентство, а не гражданство

Первое и самое главное правило, которое необходимо усвоить: в России ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости зависит не от цвета паспорта, а от статуса налогового резидентства.

Налоговым резидентом РФ признается любое физическое лицо (независимо от гражданства), которое фактически находится на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

1. Для налоговых резидентов ставка НДФЛ при продаже недвижимости составляет 13% (или 15% с суммы дохода, превышающей 5 млн рублей за год). Кроме того, резиденты имеют право применять имущественные налоговые вычеты: уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой этого объекта.
2. Для налоговых нерезидентов ставка НДФЛ является заградительной и составляет 30%. Долгие годы нерезиденты были лишены права на какие-либо налоговые вычеты, то есть налог в 30% уплачивался со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи (или с кадастровой стоимости, если цена занижена).

Здесь и начинается главное практическое различие между гражданами СНГ и дальнего зарубежья. Граждане СНГ (Беларусь, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан и др.) зачастую живут и работают в России годами, легко набирая необходимые 183 дня для получения статуса резидента. Соответственно, они платят те же 13%, что и россияне, и пользуются вычетами. В то же время граждане дальнего зарубежья (Европа, США, Азия), как правило, выступают в роли пассивных инвесторов или наследников. Они постоянно проживают за пределами РФ, что делает их налоговыми нерезидентами, обязанными уплатить 30% со всей суммы сделки, если недвижимость продается раньше минимального срока владения.

Click here to preview your posts with PRO themes ››

Великий уравнитель: Минимальный срок владения

Важнейшим изменением в российском законодательстве стало уравнение в правах резидентов и нерезидентов касательно освобождения от уплаты НДФЛ по истечении минимального срока владения. С 1 января 2019 года иностранцы, продающие недвижимость в России, полностью освобождаются от уплаты налога, если объект находился в их собственности достаточное время.

Минимальный срок составляет:

• 3 года — если недвижимость получена в порядке наследования от близкого родственника, по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации или по договору ренты. Важно отметить, что наследственные дела часто сопровождаются юридическими тонкостями. Как отмечает источник, вопросы наследования и последующей продажи недвижимости требуют тщательного сбора документов и понимания того, с какого именно момента исчисляется этот трехлетний срок (как правило, со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права).
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, при обычной покупке недвижимости по договору купли-продажи или ДДУ).

Таким образом, если гражданин Германии (дальнее зарубежье) и гражданин Кыргызстана (СНГ) продают квартиры, купленные ими в Москве 6 лет назад, оба будут полностью освобождены от уплаты налогов в России, независимо от их статуса резидентства.

Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Если минимальный срок владения не выдержан, возникает необходимость уплаты налога. И здесь на первый план выходит наличие Соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН). Это международные договоры, которые позволяют зачесть налог, уплаченный в одной стране, при расчете налогов в другой.

Ситуация для граждан СНГ:
Россия имеет действующие соглашения со всеми ключевыми странами СНГ. Если гражданин Казахстана (нерезидент РФ) продает квартиру в Новосибирске раньше 5 лет владения, он уплачивает 30% в бюджет РФ. Вернувшись в Казахстан, он должен задекларировать этот доход. Однако благодаря СИДН, он может предоставить справку из российской налоговой об уплате 30%, и налоговые органы Казахстана зачтут эту сумму. Поскольку ставка в РФ выше, доплачивать в Казахстане ему, скорее всего, не придется.

Click here to preview your posts with PRO themes ››

Ситуация для граждан дальнего зарубежья (Указ Президента 2023 года):
Для резидентов так называемых «недружественных стран» (большинство государств Европы, Северной Америки, Япония, Австралия и др.) ситуация кардинально ухудшилась. В августе 2023 года Россия приостановила действие основных положений СИДН с 38 недружественными государствами.

Что это означает на практике? Если гражданин Франции, не являющийся резидентом РФ, продает сейчас квартиру в Санкт-Петербурге сроком владения менее 5 лет, он обязан уплатить в России 30% налога со всей суммы. Из-за приостановки СИДН Франция может не признать этот налог. В результате гражданин будет обязан уплатить налог на доход от капитала еще и во Франции по местным ставкам. Это приводит к классическому двойному налогообложению, когда суммарные налоговые издержки могут «съесть» более половины стоимости квартиры.

Валютный контроль и ограничения: скрытый «налог»

Сравнивая условия для СНГ и дальнего зарубежья, нельзя обойти стороной меры нетарифного (валютного) регулирования, введенные с 2022 года. Эти меры напрямую влияют на возможность реализации недвижимости и получения за нее денег.

Граждане стран СНГ (за редким исключением) относятся к резидентам дружественных государств. Они могут свободно продавать свою недвижимость в России, получать деньги на обычные рублевые счета в российских банках и в рамках установленных лимитов (или через разрешенные механизмы) выводить эти средства на родину. Валютный контроль для них существует, но он не носит блокирующего характера.

Для граждан дальнего зарубежья из «недружественных стран» продажа недвижимости превратилась в сложнейший квест. По общему правилу (постановления Правительства и Указы Президента РФ), расчеты с такими лицами по сделкам с недвижимостью часто требуют зачисления средств на специальные счета типа «С». Деньги с такого счета снять или перевести за границу без специального разрешения Правительственной комиссии практически невозможно. Фактически, иностранец может продать квартиру, но не может воспользоваться деньгами. Чтобы получить средства на обычный счет, необходимо получать специальное разрешение, либо сделка должна проходить по строгим критериям (например, деньги зачисляются сразу на зарубежный счет в дружественной юрисдикции, что на практике сложно реализовать внутри РФ). Риск заморозки средств на счету «С» многие иностранные инвесторы рассматривают как 100% потерю капитала, что гораздо хуже любой налоговой ставки.

Click here to preview your posts with PRO themes ››

Практический пример и сравнение потерь

Для наглядности приведем пример. Продается квартира в Москве за 15 000 000 рублей, которая была куплена два года назад за 12 000 000 рублей.

• Продавец 1: Гражданин Беларуси (СНГ). Он работает в Москве, провел здесь более 183 дней (налоговый резидент). Он применяет вычет по расходам: 15 млн — 12 млн = 3 млн рублей чистой прибыли. Налог составит 13% от 3 млн, то есть 390 000 рублей. Он получает оставшиеся деньги на обычный счет и может распоряжаться ими.
• Продавец 2: Гражданин Италии (дальнее зарубежье). Он живет в Риме (налоговый нерезидент). Он не имеет права на вычет по расходам (согласно позиции Минфина, нерезиденты лишены этого права). Его налог составит 30% от всей выручки (15 млн рублей), то есть 4 500 000 рублей. Более того, если он попытается перевести оставшиеся 10,5 млн рублей в Италию, он столкнется с приостановленным СИДН (возможен налог в Италии) и жесточайшим валютным контролем (деньги могут попасть на счет «С»).

Выводы

Анализируя текущее законодательство Российской Федерации, можно прийти к однозначному выводу: разрыв в условиях реализации недвижимости между гражданами СНГ и гражданами дальнего зарубежья сегодня огромен.

Формально Налоговый кодекс базируется на статусе налогового резидентства. Любой иностранец, проживший в РФ более полугода, получает ставку 13% и право на вычеты, а выждавший 3 или 5 лет — освобождается от налога полностью. Однако геополитические реальности внесли серьезные коррективы.

Для граждан СНГ условия остались комфортными: упрощенное получение статуса резидента (благодаря единому рынку труда ЕАЭС и тесным связям), работающие соглашения об избежании двойного налогообложения и отсутствие блокирующих санкций на вывод капитала.

Для граждан же дальнего зарубежья (особенно из недружественных стран) досрочная продажа недвижимости сопряжена с колоссальными финансовыми потерями: ставка 30% со всей суммы продажи, риск двойного налогообложения на родине из-за отмены СИДН и, самое страшное, риск блокировки денежных средств на спецсчетах типа «С» в рамках жесткого валютно-финансового контроля. В текущих реалиях таким собственникам рекомендуется либо выдерживать пятилетний срок владения для легального ухода от российских налогов, либо привлекать высококвалифицированных налоговых юристов для получения разрешений Правительственной комиссии на проведение сделок.